北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
一
(资料图片仅供参考)
Q:
大约两年前咨询过您，收到了您的建议，想这两年攒攒钱再具体操作。本来是想明年置换再找您，今年春节后位置好的房子都在慢慢涨，可郊区的房子没咋动，有些慌乱了，不知是该今年换房？还是明年再说。
先赘述下我的情况。我和我老公都是北京土著，50岁左右，有一个10岁小男孩儿，目前在西二环边上乐城有一套91平米的两居，无贷款。2015年在大兴4号线终点天宫院的金融街融汇买了一套78平米的两居，目前贷款还剩30多个。金融街最高时45000，目前43000多点。
我们有两个想法：
1、把乐城和金融街融汇都卖了，往远一点的地方找个不错的次新楼盘买两套；
2、留下西城的乐城（毕竟是西城的房子，走了后大概率回不了西城了），卖掉金融街融汇，在家周边买个次新大一居（我老公说俩房子离得近好，方便以后互相照顾）。
问题是我们手里目前有200万，我给做了理财，明年年底才到期。若今年换房，金融街融汇卖出手里大约能有300万，目前二套房首付60%，也就是我们只能买总价500多万的房子，只能往我家南面丰台区买。目前看嘉莲苑还成，离得近，虽然小区老点但价格相对便宜些，起码能跟上大盘涨幅，不会像金融街融汇，自17年以来就没涨过，还往回缩了些。（或者章哥有其他楼盘建议么？）
我现在有些凌乱，真是不敢瞎买房了，如今买不好就掉坑里。望章哥在百忙中给些指导意见或建议。
A：
1、卖俩买俩，这先得计算税费是否划算，然后再看置换周期，在这种时期尽量缩短空白期吧，避免踏空。
2、离得近当然是好了，便于打理。但西城的都是学区房，这会儿溢价高。附近的投资房不太多，不是太好选。
3、也可以考虑其他贷款，最高能做到60-70%，收入高的话可以找个代理机构问问，各家银行不少产品呢。不过算违规，有一定的风险，更得算清楚费用是否划算。
4、嘉莲苑，这些年也算跟上大盘吧。只是塔楼不是太受追捧，社区户数规模也不算大，不占优吧，自住为主，不算投资房。
5、投资房一般建议都是先看朝阳，租金高，四环外板块多数都不落后，相对好选，流动性也好些。但这看自己的判断吧，只是常规建议。
仅供参考。
二
Q:
目前丽泽这边的金泰和蓝调，经过21年这一波涨价后，您觉得价值是否有溢出了，后续保值增值这块如何？1000的预算推荐么。孩子广外上学。
A：
1、价值溢出，是指溢价吗？那肯定有啊，快赶上学区房的比例了。20%以上吧，保持挺长时间了。所以我不是太建议这会儿去接盘，毕竟丽泽产业发展的不是很快，不知道什么时候能靠租金来抹平。
2、后续保值增值我是说不好，看丰台区的报告挺玄妙，丽泽依然是重点，但排名下降，怪事儿。所以只能说长期看好吧，在高溢价的时期不敢聊什么短期升值了，三五年内有一定的风险。
3、推荐找当地中介吧，我没房源的。
仅供参考。
三
Q:
我这边是结婚刚需，需求是正规两居室，有明厅，预算500w内，工作在朝阳门。我们最近看上了周庄嘉园B区的顶层户型无电梯，89平，正规南北通透。想要下手，已知这个事回迁小区/二类经适。
1、想了解一下这个小区怎么样？物业如何？顶层是否ok？是否有什么弊端以及需要注意的事项。2、根据预算需求及工作地，是否有其他推荐的小区呢？
A：
1、周庄嘉园是当地的回迁安置房，开发商就是当地的，房龄不算太老的普通小区，都是这种无电梯的六层板块，各项都中规中矩。
物业我不熟，应该也是当地自己的，这种回迁小区都差不多，提供基础的服务，同时也是安排一些本地居民就业。
2、顶层看自己的喜好，具体质量问物业吧。从保值讲未必吃亏，和中间层的价格差早就固定了，轻易不会改变。受到影响就是流动性弱点儿，出手的时候挂牌期长，一般是中间层的两三倍。注意事项就是仔细观察室内屋顶和窗沿，看有没有漏水的痕迹，有的话就赶紧修，其他没什么。
3、我不好推荐，婚房看自己的喜好，工作通勤更看自己的感受了，我一般都是从投资角度分析的。
仅供参考。
四
Q:
我们是朝阳户籍，首付400-450万，现在房子是一居室，想换成一套三室的自住，还没有孩子，但也要考虑学区，想最好能一直住下去不用再换了。想咨询一下您：朝阳区和海淀区有哪些学区地段推荐呢？
A：
1、总预算多少啊？也就是什么贷款资格，准备贷多少？首贷资格的话300万吧，700多万。
2、海淀朝阳的三居室，海淀中等以上学区的一般都10万+，老房三居的话6/70平米，700万差不多。看看万寿路和羊坊店一带的吧，或者周边的也都行，中等以上学区，这价位的相对选择多。
朝阳的那就陈分、清朝、人朝西区、嘉铭西区的能买到。也基本都是老小区，商品房不好买到。
3、不过这不算推荐，就是常规选项。另外海淀的溢价都比较高，朝阳的相对低一些。一般来说在这种入学高峰期，不太建议提前太早准备学区房，溢价部分得闲置不少年呢，未必划算。看自己的选择吧。
仅供参考。
五
Q:
孩子现在3岁，26年上一年级，想换一个既有居住品质又有学区的房子。看中了太阳公元，我在想是今年换还是25年？因为25年孩子要少很多了，不知道会不会跌。如果定位在朝阳区，孩子考朝阳好高中会比在东城海淀考好高中难吗？难多少？我看2022中考排名和高考数据，朝阳区起来了。还有没有既有学区又有品质的小区推荐呀？预算1800左右，2居3居都可以的。
A：
1、太阳公元没有学区溢价，所以无所谓什么时候买，入学儿童的多少跟这里的房价无关，不会因此而下跌。简单说就是没有可下跌的部分，这算算租售比就知道了，朝阳特色，净是这种学区房。
2、在朝阳考好高中，在同等成绩下其实难度是一致的，也就是看自己的成绩。640以上在哪个区都是进牛高，650以上进顶级，统一试卷同等难度。不过对于天牛娃来说，在同等分数下朝阳的选择少了一些，没西海的顶级校更多，理论上吃点儿亏。但这和难度没关系，只是选择多少的问题，按现在的政策也可以买房跨区或走统筹解决。
3、太阳公元就算啊，其他的还有望京的东湖湾，陈分学区的。嘉铭的几个商品房小区也同样，嘉铭东区的。白小+80的富力爱丁堡应该也没什么溢价，1800差不多能买到两居了，户型大等于三居。帝景是有溢价了，毕竟南边的牛校少。不过这好选，朝阳区千万以上的学区房商品房很多都没溢价，也就朝外本校的有，其他的凭喜好挑选就行了，性价比都高，还没什么风险。
仅供参考。
六
Q:
我首套满贷，首付260万，看了丰台的北京方向，鸿业兴园二区。感觉北京方向小区环境一般，好的户型房价有点高，在卖的房源也少，外部环境一般。但临近地铁，房租也高。鸿业兴园两居室，南北通透，小区环境及周边环境还不错，物业管理一般，离地铁较远，到丽泽没有直达公交不太方便。
不知今后丽泽对这个小区有没有大的带动，又是两限房。这两个小区哪个可以跟上大盘，不知如何选择。特向您请教。另外在丰台有没有其它推荐的小区。
A：
1、沃天，这跟丽泽离的太远了，真没那么邪乎的影响力，都给神话成宇宙中心了。到目前为止，丽泽和中关村、金融街、CBD、望京还是有差距的，连金融街都没做到的事儿，就别太为难丽泽了，臣妾做不到啊。
2、两个相比，大概率还是丰科园的占优呗。鸿业兴园二区是保障房，年头儿长了也能跟上大盘，就是排序靠后，升值有隐形天花板。因为这种小区本身就是自住为主的，优势就是经济实惠，那涨的多了就不实惠了，价格自然回落。参照北边的首经贸，板块内的三环新城的升值不错，但跟万年花城这种商品房还是略有差距的。
3、看看郭公庄其他的，万科蓝，虽然也是商品房和保障房产权都有，但被万科管的很不错，升值超过大盘了，特例。还有西华府，至少不落后。这周边还有大量的待开发土地，也就有发展空间。除了首经贸也或者看看草桥一带，这里选择多些，看看几个板楼小区都不错。
仅供参考。
七
Q:
请问您在环京哪里有房子吗？我是准备投资的，因为资金少只能在环京，已经观察好几年了，自认为现在是合适的时机，您看呢？请问大厂和固安您更看好哪里？我同事是买在了香河的英国宫，我看着挺好但是太远了，所以觉得还是燕郊是不是更合适？
A：
1、我在环京没有房子。
2、我也认为现在算是比较合适的时期，水分基本挤干净，至少是没什么下跌的空间了。但也考虑好环京的特点，就是容易涨的猛跌的狠，这种轮回已经四次了，以后或许还会重演。
3、我对环京不熟，谈不上看好哪里。固安的价格走势我都没看过，就更没法比较了。这问专门做环京楼市的吧，他们有数据。
4、香河英国宫我也没去过，能买在燕郊就尽量吧，毕竟离得近，而且也有地铁了，出手时应该会更方便些。
仅供参考。
八
Q:
刚落户北京，女儿马上毕业，面临就业和婚育，请问如果买房的话是写我们的名字还是女儿的？如果用我们的恐怕为了孙辈上学还要转到女儿名下，费用有些没必要。可如果用女儿的名字她又不能贷款，这样我们的预算就有些不够了，目前只有500万，希望是买到中等以上学区的，以东城为主。请问天永学区，你怎么看？是否算投资洼地？如有房源请推荐。
A：
1、那就用女儿的名字吧，贷款好办，父母可以作为共同贷款人，不耽误额度。现在银行的信贷充足，什么条件都好谈。
2、天永学区我怎么看？在东城不算强的，排名靠后，属于占东城学籍为主的。其中一师附小算牛小，其他的到目前为止不算太强。
3、投资洼地谈不上，因为只是价格和其他学区或板块比起来不高，但溢价率并不低。而且这些年来的升值不是太好，在带着溢价的情况下才没输给大盘，去掉溢价则就普通了。
可以看看一师附小的溢价率，同等条件下东城的9万多，旁边丰台的6万多，中间的3万就是溢价，至少30%。现在是入学高峰期，溢价高也正常，但过两年就是入学低谷期了，溢价部分有可能受到影响。和其他版块的就不比较了，反正不算投资洼地。
4、我没有房源，这只能找当地中介。
仅供参考。
随便买房都能发财的年代过去了，只有选对房、避开坑，才能享受到资产升值红利！
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